📜 집 매매 계약 주의사항 & 등기부등본 완벽 분석 방법

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🏡 집 매매

📝 등기부등본 확인

 

안녕하세요. 시리언니의 돈 이야기입니다. 오늘은 집 매매 계약 시 등기부등본을 제대로 확인하는 방법에 대해 이야기해보려고 해요.

 

집을 매매할 때 등기부등본 확인은 필수지만, 많은 사람들이 이를 소홀히 하거나 대충 확인하는 경우가 많아요. 하지만 등기부등본을 제대로 분석하지 않으면, 소유권 이전이 어렵거나 법적 분쟁에 휘말릴 수 있어요.

 

오늘 글에서는
 ✔️ 등기부등본이란 무엇인지
 ✔️ 등기부등본에서 꼭 확인해야 할 항목
 ✔️ 등기부등본을 이용한 사기 예방 방법
 ✔️ 관련 법적 근거

이 4가지를 중심으로 알아볼게요!

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1. 📌 등기부등본이란?

등기부등본은 부동산의 소유권 및 권리 관계를 확인할 수 있는 공적 문서예요.

 

📌 발급 방법

• 등기소 방문 또는 ‘대법원 인터넷등기소’(https://www.iros.go.kr)에서 발급 가능
• 발급 수수료: 온라인(700원), 오프라인(1,000원)

등기부등본은 아래처럼 크게 3가지 부분으로 나뉘어요.

1️⃣ 표제부: 부동산의 위치, 면적 등 기본 정보
2️⃣ 갑구: 소유권 관련 사항(소유자 변동, 가압류, 압류 등)
3️⃣ 을구: 근저당권 등 소유권 외 권리 사항(대출, 전세권, 지상권 등)

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2. ✅ 등기부등본에서 반드시 확인해야 할 6가지!

등기부등본을 제대로 분석하는 것이 안전한 매매 계약의 첫걸음이에요. 아래 6가지를 반드시 체크하세요!

🔎 1. 소유자가 실제 집주인인지 확인

• 갑구에 있는 소유자 정보와 계약 상대방(집주인)이 동일한지 확인하세요.
• 중개인을 통한 계약이라도 반드시 소유자를 직접 확인하는 것이 안전해요.

🔎 2. 근저당권(대출) 설정 여부

• 을구에 근저당권이 설정되어 있다면, 집이 담보 대출로 묶여 있다는 의미예요.
• 근저당권이 많다면 매매 후에도 소유권 문제가 발생할 가능성이 있어요.
• 근저당 쪼개기 주의! 일부 매도인은 큰 금액의 근저당을 쪼개어 다수의 소액 근저당으로 설정해요. 근저당이 많다면 전문가 상담이 필수!

🔎 3. 가압류, 압류, 경매 진행 여부

• 갑구에 가압류, 압류, 경매 신청 기록이 있다면 계약을 피하세요!
• 이는 집주인이 빚을 갚지 못해 강제 매각될 가능성이 있다는 뜻이에요.

🔎 4. 지상권 및 전세권 설정 여부

• 을구에 지상권이 설정된 경우, 토지 사용권이 타인에게 있어 추가 비용이 발생할 수 있어요.
• 전세권이 설정된 경우, 기존 세입자의 계약 기간이 끝날 때까지 명도가 어려울 수 있어요.

🔎 5. 소유권 변동 이력 체크

• 짧은 기간에 소유권이 여러 번 변경된 경우 허위 매매 가능성이 높아요.
• 최근 1~2년 사이 소유권이 빈번하게 바뀌었다면 신중하게 접근하세요.

🔎 6. 매매잔금 지급 전 최종 등기부등본 확인

• 매매 계약 후, 잔금을 지급하기 전 반드시 등기부등본을 다시 한번 확인하세요.
• 계약 체결 후 추가로 근저당이 설정될 수 있으므로 주의가 필요해요.

 

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3. 🚨 매매사기 예방! 등기부등본 활용법

집을 매매하기 전, 등기부등본을 활용해 사기를 예방할 수 있어요!

✅ 1. 계약 직전 최신 등기부등본 발급하기

• 계약 전과 잔금 지급 전, 최소 2회 발급하세요.

✅ 2. 계약서에 특약사항 추가

• “소유권 이전 등기에 문제가 있을 경우 계약을 해제할 수 있음” 등의 특약을 추가하세요.

✅ 3. 잔금 지급 후 즉시 소유권 이전 등기 신청

• 잔금 지급 후 바로 등기소에서 소유권 이전 등기를 신청해야 안전해요.

✅ 4. 법무사를 통한 등기 대행 고려

• 등기 절차가 복잡할 수 있으므로, 법무사를 통해 안전하게 진행하는 것이 좋아요.

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4. 📜 법적 근거

📌 부동산등기법 제4조 (등기부의 공신력)

• 누구든지 등기부등본을 통해 부동산의 권리 상태를 확인할 수 있음

📌 민법 제186조 (부동산 물권의 등기)

• 부동산 권리는 등기를 해야 효력이 발생함

📌 주택임대차보호법 제3조 (대항력 및 우선변제권)

• 임차인이 전입신고와 확정일자를 받으면 보증금을 보호받을 수 있음

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🎯 결론: 집 매매 전, 등기부등본 확인은 필수!

🏠 안전한 부동산 계약을 위해 등기부등본을 꼼꼼히 확인하세요!
 ✔️ 소유권 확인
 ✔️ 근저당 및 압류 체크
 ✔️ 특약사항 추가
 ✔️ 잔금 지급 후 즉시 소유권 이전

이 4가지만 지켜도 부동산 사기를 피할 수 있어요! 😊

 

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